Donazione immobiliare, svolta storica del 2026: cosa cambia per chi dona, chi riceve e chi acquista

Per decenni, nel mercato immobiliare, la parola donazione è stata accompagnata da un velo di timore. Pronunciare la frase “questo immobile ha una provenienza donativa” significava spesso veder fuggire i potenziali acquirenti e le banche irrigidirsi davanti alla richiesta di un mutuo da parte di chi si approcciava all’acquisto di una proprietà in questa situazione.

Tuttavia, il panorama giuridico italiano ha appena vissuto una rivoluzione epocale. Grazie all’articolo 44 della Legge n. 182/2025 (c.d. Legge Semplificazioni), in vigore dal 18 dicembre 2025, le regole del gioco sono cambiate radicalmente per favorire la circolazione dei beni e azzerare i rischi per chi acquista.

Facciamo chiarezza analizzando la normativa e cosa cambia per i tre attori principali: chi dona, chi riceve e chi vuole vendere e/o comprare.

1. Il punto di vista del Donante

Donare un immobile a un figlio o a un familiare è un atto di grande generosità, spesso utilizzato come anticipazione della futura successione/eredità. Ma cosa comporta a livello fiscale e legislativo per il proprietario originario?

• L’atto pubblico. La donazione richiede obbligatoriamente un atto notarile alla presenza di due testimoni. Da quel preciso istante, il donante si spoglia definitivamente della proprietà del bene.
• La tassazione. Dal punto di vista fiscale, l’imposta di donazione prevede delle franchigie molto generose se il passaggio avviene in linea retta (es. da genitori a figli) o tra coniugi: si paga il 4% solo sulla quota di valore dell’immobile che eccede 1 milione di euro. Tra fratelli la franchigia scende a 100.000 euro (con aliquota al 6%), mentre per i non familiari diretti l’aliquota è del 8% senza alcuna franchigia.
• La responsabilità futura. Con la nuova norma, è fondamentale che il donante sia conscio che, se con questo atto lede la quota di legittima (la percentuale di eredità che spetta per legge ai parenti più stretti come coniuge e figli), non sta più mettendo a rischio la casa in sé, ma la stabilità economica di chi la riceve, come vedremo di seguito.

2. Il punto di vista del Donatario (chi riceve)

Nel 2026, chi riceve l’immobile ne diventa il proprietario a tutti gli effetti, ma deve farsi carico di alcune spese e, soprattutto, comprendere come sono cambiati i suoi diritti e rischi futuri.

Partiamo da ciò che è sempre stato: ossia le imposte da pagare. Oltre all’eventuale imposta di donazione, di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente, chi riceve la casa deve pagare l’imposta ipotecaria (2%) e l’imposta catastale (1%). Se però l’immobile diventa la sua prima casa, queste imposte si riducono alla quota fissa di 200 euro ciascuna.

La vera novità, quindi, è sui suoi rischi futuri. Prima della riforma, il rischio principale era la cosiddetta “azione di restituzione”: se infatti gli altri eredi legittimatari si sentivano danneggiati, alla morte del donante potevano bussare alla porta e pretendere la restituzione fisica dell’immobile.

Cosa cambia oggi: la nuova legge ha trasformato la tutela degli eredi da reale (sul bene) a obbligatoria (monetaria). Significa che gli eredi lesi non possono più richiedere indietro la casa, ma conservano solo un diritto di credito nei confronti di chi ha ricevuto la donazione. Il rischio per chi riceve l’immobile, quindi, non è più quello di perdere le mura, ma quello di dover compensare economicamente i parenti in caso di controversie ereditarie.

3. Vendere e comprare un immobile donato

Questo è il punto in cui la riforma del 2025/2026 mostra tutta la sua potenza, risolvendo forse il più grande “blocco” del mercato immobiliare italiano.

Per il venditore (chi ha ricevuto la donazione e vuole monetizzare)

Fino a poco tempo fa, vendere una casa ricevuta in donazione prima che fossero passati 20 anni dall’atto (o 10 dalla morte del donante) era un’impresa titanica.

Oggi, il venditore può immettere l’immobile sul mercato con la stessa serenità di qualsiasi altra proprietà: non ha più bisogno di stipulare costose polizze assicurative “salva-donazione” per rassicurare le controparti.

Per l’acquirente (e la sua banca)

La tutela oggi è totale. Se acquisti una casa di provenienza donativa a titolo oneroso (cioè pagando il prezzo di mercato), nessun erede potrà mai toglierti la casa di mano.

L’azione di restituzione contro i terzi acquirenti è stata infatti completamente abolita. Questo significa che:

• L‘acquisto è sicuro al 100% dal momento della trascrizione dell’atto.
• Le banche hanno sbloccato o sbloccheranno i mutui: non essendoci più il rischio che l’immobile (garanzia del mutuo) venga revocato, gli istituti di credito concedono i finanziamenti senza i filtri e le resistenze del passato.

Il vantaggio di affidarsi a dei professionisti

La normativa sulle donazioni è diventata finalmente più snella e favorevole al mercato, ma la prudenza nella due diligence (la verifica di tutti i documenti e delle date di trascrizione) resta fondamentale per evitare intoppi burocratici.

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