Guida all’acquisto di casa in costruzione: tutto ciò che devi sapere

Acquistare una casa in corso di costruzione – o “sulla carta” – è una scelta che unisce il fascino dell’esordio alla razionalità di un investimento a lungo termine. In un mercato dinamico e ambizioso come quello di Bologna, dove la domanda di qualità abitativa è sempre più alta, optare per un cantiere significa garantirsi un immobile che rispetti i più moderni standard tecnologici e normativi.

Tuttavia, muoversi tra planimetrie, capitolati e garanzie legali richiede consapevolezza. In questa guida esploreremo perché il “nuovo” rappresenta oggi la scelta più lungimirante e come tutelarsi in ogni fase del percorso.

Perché comprare “su carta” a Bologna: i benefici di una casa su misura

Comprare un immobile prima ancora che sia ultimato offre un vantaggio competitivo inestimabile: la priorità di scelta. Chi interviene nelle prime fasi di un progetto immobiliare a Bologna può aggiudicarsi i piani più alti, le esposizioni migliori o gli appartamenti con i terrazzi più ampi, elementi che in un mercato di “usato” sono spesso già opzionati o introvabili.

Oltre alla posizione, l’acquisto sulla carta permette di dilazionare i pagamenti in base all’avanzamento dei lavori (SAL), offrendo una flessibilità finanziaria che la compravendita tradizionale raramente consente.

Capitolato e personalizzazione dell’immobile

Uno dei motivi principali che spinge verso il nuovo è la possibilità di vivere in una casa che rispecchia la propria personalità sin dal primo giorno.

• Il capitolato: è il documento tecnico che elenca i materiali, le finiture e le dotazioni previste dal costruttore (pavimenti, sanitari, infissi)
• La personalizzazione: acquistare in costruzione significa poter dialogare con l’impresa per modificare la distribuzione degli spazi interni – ad esempio trasformando una cucina abitabile in un open space – o scegliere materiali extra-capitolato per rendere l’ambiente unico. Non si tratta solo di estetica, ma di adattare la funzione della casa alle esigenze reali del proprio nucleo familiare.

Incentivi fiscali e aliquote IVA dell’acquisto da costruttore

Acquistare direttamente dall’impresa edile non significa solo investire in qualità, ma anche accedere a un pacchetto di agevolazioni fiscali che – anche nel 2026 – riducono sensibilmente il costo reale dell’operazione.

1. Agevolazioni Prima Casa: come per l’acquisto di un immobile usato, chi compra la sua abitazione principale da costruttore può contare sulle imposte ipotecarie e catastali fisse (200 € ciascuna)
2. Mutui Green: le nuove costruzioni rispettano – come vedremo in seguito – criteri molto elevanti per quanto riguarda i consumi energetici. Per questo motivo è impossibile, a sostegno dell’acquisto, non citare i mutui green. Si tratta di particolari finanziamenti, disponibili solo per l’acquisto di case in classe energetica A o B, che offrono condizioni agevolate rispetto ai prodotti standard, con tassi d’interesse (TAN) nettamente inferiori
3. Agevolazione Box Auto: chi acquista un appartamento nuovo quasi sempre acquista anche un garage. La normativa 2026 permette di detrarre il 50% delle spese di realizzazione del posto auto o box auto (garage), certificate dal costruttore. La detrazione viene ripartita in 10 anni, abbattendo di fatto il costo di acquisto della pertinenza
4. Sismabonus Acquisti: per gli immobili situati a Bologna (zona sismica 3) che derivano dalla demolizione e ricostruzione di interi edifici, è possibile accedere al Sismabonus Acquisti. Nel 2026, la detrazione si attesta al 50% (per la prima casa) o al 36% (per altri immobili) calcolata su un prezzo forfettario di vendita fino a un massimo di 96.000 €. Questo incentivo premia chi sceglie strutture antisismiche di ultima generazione.
5. Aliquote IVA: per l’acquisto su carta, infine, sono previste delle aliquote IVA differenti rispetto a quelle dell’acquisto usato. Occorrerà infatti versare il 4% sul valore dell’immobile, se si tratta di una prima abitazione, il 10% invece per le seconde case.

Opportunità future

A differenza di quanto già ufficiale, è ancora in fase di discussione il rinnovo del Bonus Case Green. Quest’ultimo – in linea con gli obiettivi UE 2030 – prevede che i contribuenti IRPEF che acquistano abitazioni nuove in classe energetica A o B, vendute da imprese di costruzioni qualificate, possano beneficiare di una detrazione fino al 50% dell’IVA versata, in 10 anni.

Casa nuova tra alto comfort e risparmio energetico

Vivere in una casa di nuova costruzione nel 2026 non è solo una scelta di prestigio, ma una decisione che impatta direttamente sul benessere quotidiano e sulla salute del portafoglio. Le abitazioni moderne, progettate secondo i più alti standard energetici, funzionano come una macchina perfetta, capace di mantenere – ad esempio – una temperatura indoor costante con il minimo sforzo energetico.

Isolamento termico e acustico: il piacere di abitare

A differenza degli immobili datati, una casa in Classe A4 offre:

• Isolamento a “cappotto”: elimina i ponti termici, impedendo la formazione di muffe e condensa
• Infissi a triplo vetro: non solo bloccano il calore d’estate e il freddo d’inverno, ma garantiscono un abbattimento acustico quasi totale dai rumori della viabilità cittadina di Bologna
• Ventilazione Meccanica Controllata (VMC): un sistema silenzioso che ricambia costantemente l’aria filtrandola da polveri sottili e pollini, senza dover aprire le finestre e disperdere calore

Il confronto: Classe G vs Classe A4

Per capire la portata del risparmio, confrontiamo un classico trilocale bolognese di circa 90 mq costruito negli anni ’70 (Classe G) con un corrispettivo moderno in Classe A4, ipotizzando i costi energetici medi del 2026.

Oltre il risparmio: l’indipendenza energetica

Mentre gli appartamenti più datati sono generalmente legati alle fluttuazioni del prezzo del gas, le nuove costruzioni a Bologna sono tendenzialmente Full Electric. Grazie all’integrazione di pannelli fotovoltaici condominiali o privati, una parte significativa dell’energia necessaria per l’illuminazione, gli elettrodomestici e il condizionamento viene prodotta dal sole. Inoltre, questi edifici sono sempre predisposti per l’installazione – se non già previste nel progetto – di colonnine di ricarica per macchine elettriche, disponibili sia per posti auto coperti/chiusi, che scoperti.

Scegliere casa in classe energetica alta significa quindi smettere di subire il mercato energetico e iniziare a gestirlo, trasformando una spesa fissa in un risparmio che, nell’arco di 15-20 anni, può superare i 40.000 €, ripagando di fatto una parte consistente del prezzo d’acquisto.

Rivendita futura: perché una casa nuova mantiene il valore più a lungo

Il mercato immobiliare sta vivendo una forte polarizzazione: gli immobili energivori perdono valore, mentre quelli efficienti lo incrementano. Acquistare oggi una casa in Classe A4 significa mettere al sicuro il proprio capitale. Con l’irrigidimento delle direttive europee (Green Deal), una casa costruita oggi rimarrà “a norma” per i prossimi venti-trent’anni, evitando al proprietario future e costose ristrutturazioni obbligatorie.

In caso di rivendita tra dieci anni, ad esempio, un immobile moderno sarà sempre la prima scelta di chi cerca casa a Bologna, garantendo tempi di vendita rapidi e prezzi superiori alla media.

Affidarsi a Mida Group per comprare (e vendere) in sicurezza

Se comprare su carta offre grandi opportunità, è fondamentale gestire con rigore ogni fase dell’iter d’acquisto. Mida Group ti accompagna in ogni fase tecnica e legale del progetto su carta. Dalla verifica delle garanzie fornite dal costruttore all’analisi del capitolato, fino alla conclusione della trattativa. Agiremo come tuoi consulenti di fiducia, per garantire che ogni dettaglio contrattuale sia a tua tutela, eliminando ogni zona d’ombra prima del rogito.

Sappiamo inoltre che l’acquisto di un immobile in costruzione comporta tempi di attesa lunghi prima della consegna effettiva. Per questo, possiamo gestire per te anche la vendita della tua attuale abitazione. Coordinare le tempistiche è fondamentale: pianifichiamo l’uscita dalla vecchia casa in perfetta sincronia con l’entrata nella nuova, evitandoti lo stress di dover cercare una sistemazione temporanea o di sostenere doppi costi finanziari.

Con Mida Group avrai un unico referente esperto capace di armonizzare queste due operazioni complesse, garantendoti una transizione fluida e la massima serenità nel passaggio alla tua nuova casa a Bologna.